Umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony transakcji w okresie między uzgodnieniem warunków a finalnym podpisaniem umowy sprzedaży przedsiębiorstwa — czasem potrzebnym na uzyskanie finansowania, zgodę wynajmującego na cesję najmu czy zakończenie due diligence.
Zadatek czy zaliczka — to nie to samo
To jedna z najczęściej mylonych kwestii:
- Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego) — jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje zadatek; jeśli z winy sprzedającego, musi zwrócić go w podwójnej wysokości.
- Zaliczka — w razie niedojścia transakcji do skutku podlega zwrotowi w pełnej, nominalnej wysokości, niezależnie od tego, która strona ponosi winę.
Warto wprost nazwać wpłacaną kwotę w umowie — brak jasnego określenia bywa źródłem sporów.
Warunki zawieszające
Umowa przedwstępna często uzależnia zawarcie umowy finalnej od spełnienia konkretnych warunków, np.:
- uzyskania zgody wynajmującego na cesję najmu,
- pozytywnego wyniku due diligence w uzgodnionym terminie,
- uzyskania finansowania przez kupującego,
- braku istotnych zmian w kondycji firmy między podpisaniem umowy przedwstępnej a finalną.
Precyzyjne terminy i skutki niespełnienia warunku (np. zwrot zadatku) powinny być zapisane wprost — ogólnikowe sformułowania typu "w rozsądnym terminie" są trudne do wyegzekwowania.
Inwentaryzacja towaru i wyposażenia
Przed podpisaniem umowy finalnej warto przeprowadzić wspólną inwentaryzację:
- towaru handlowego (ilość, wartość według cen zakupu, ewentualne przeterminowanie),
- wyposażenia i sprzętu wchodzącego w skład transakcji,
- rozbieżności między stanem faktycznym a ewidencją księgową.
Protokół zdawczo-odbiorczy
W dniu przekazania firmy warto sporządzić protokół obejmujący:
- stan liczników (media), stan kasy fiskalnej,
- listę przekazanych kluczy, haseł, dostępów do systemów i kont w mediach społecznościowych,
- listę dokumentacji przekazanej kupującemu (umowy z dostawcami, decyzje administracyjne, licencje),
- podpisy obu stron potwierdzające zgodność stanu faktycznego z ustaleniami.
Dobrze przygotowana umowa przedwstępna i staranny protokół zdawczo-odbiorczy znacząco ograniczają ryzyko sporu po finalizacji transakcji — to inwestycja czasu, która się zwraca.